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樓主
發(fā)表于: 2023-05-18 18:39
, 來自:江蘇省常州市 移動
前不久，一則關(guān)于“昆山兩樓盤因降價(jià)被罰”的消息引發(fā)了關(guān)注。 0'
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據(jù)相關(guān)報(bào)道，受罰的樓盤分別是昆山嘉寶網(wǎng)尚置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的夢之悅花園項(xiàng)目、昆山長泰置業(yè)有限公司在其開發(fā)建設(shè)的尚濱花園項(xiàng)目，擅自大幅度降價(jià)銷售，“擾亂”了房地產(chǎn)市場正常秩序。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，夢之悅花園售價(jià)為2.2萬元/㎡，降價(jià)后約為1.8萬元/㎡，尚濱花園降價(jià)前約為1.9萬元/㎡，降價(jià)后約為1.5萬元/㎡，兩者降幅均為市場價(jià)7折左右。 ,^Ug[pGG-
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事實(shí)上，最近兩年，關(guān)于樓盤大幅降價(jià)引發(fā)受罰的消息并不少見，按照“限跌令”的要求，項(xiàng)目降價(jià)不能超過15%或10%，否則便被界定為違規(guī)降價(jià)。但問題在于，過去房價(jià)大漲時(shí)期，房價(jià)年漲幅超過10%的城市比比皆是，漲幅超過20%的城市也并不在少數(shù)，難道房價(jià)只能漲不能跌嗎？經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也給出了自己的看法：“房地產(chǎn)市場已經(jīng)和過去不一樣了，可我們有些地方仍然停留在過去不讓降價(jià)，如果賣不出去，最后誰來兜底？房地產(chǎn)市場之所以亂象頻發(fā)，和過度地干預(yù)關(guān)系太大了”。 pp YIVI
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可以說，昆山樓市降價(jià)行為，僅僅是諸多三四線城市的縮影。由于過去兩年樓市持續(xù)遇冷，疊加房企暴雷事件頻發(fā)，許多城市的房價(jià)都出現(xiàn)了下跌的情況，市場觀望氛圍濃厚。數(shù)據(jù)顯示，4月上旬一線城市房價(jià)全線下跌，二線城市除長沙微漲外其余全部下跌。對于這種情況，近兩年許多人可能習(xí)以為常，但需要注意的是，這是疊加第一季度各地紛紛出臺一系列購房刺激后的結(jié)果，疊加各種購房優(yōu)惠措施后，剛需群體依舊不肯買房。 Q5K<ECoPk
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一二線城市尚且如此，三四線城市面臨的問題則更加嚴(yán)峻，易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2023年3月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為50893萬平方米，全國100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為17.4個(gè)月，三四線的新建商品住宅存銷比高達(dá)19.6個(gè)月。意味著即使開發(fā)商停止建設(shè)，三四線城市也需要近兩年的時(shí)間才能消化完新房庫存，相較于新房積壓，二手房的供給需求更加龐大。 MZPXI{G
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好消息是，自今年以來樓市的一系列刺激買房的措施不僅沒有停止，反而加大了力度。從需求端來看，多地首套房貸款利率下行，公積金政策優(yōu)化，貝殼研究院監(jiān)測顯示，2023年4月，貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1BP；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。5月份第一周，南昌、巴中、上海、南寧、蘇州等多城針對特定人群提高公積金貸款額度。 l rRRRR
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與此同時(shí)，對于未來兩年買房，住建部部長霓虹的講話，也釋放了重要的信號，值得重點(diǎn)關(guān)注，主要涉及4個(gè)方面： /i !3Fr"
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第一，重點(diǎn)談到了“防范風(fēng)險(xiǎn)”的問題。作為資金密集型企業(yè)，過去樓市上行時(shí)期，許多房企肆意擴(kuò)張舉債發(fā)展，都出現(xiàn)了“三高”的毛病：高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高融資，這種經(jīng)營模式整體資金鏈條十分脆弱，一旦遇到資金周轉(zhuǎn)困難的問題，很容易導(dǎo)致資金斷裂引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，2022年全國有超450家以房地產(chǎn)為主或與房產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)申請破產(chǎn)。 '>"riEk
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對于購買期房的群體來說，一旦遇到了房企倒閉，意味著自己的房子將大概率爛尾，賠了首付還要承擔(dān)后續(xù)的房貸，對于整個(gè)家庭來說都是巨大打擊。對此，住建部部長給出的建議是，優(yōu)質(zhì)房企，滿足其合理融資需求，給予一定程度的扶持。對于“三道紅線”全踩、難以經(jīng)營下去的高危房企，由政府積極撮合進(jìn)行收并購，或者依法依規(guī)進(jìn)行去清算破產(chǎn)重組的方式來解決。 3$ 'eDa[
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第二，解決青年人、新市民的住房困難問題。種種跡象表明，當(dāng)前住房已經(jīng)失去了投資屬性，整體價(jià)格也在朝著合理的價(jià)格發(fā)展，但在過去長達(dá)20年的大漲沉淀下，房價(jià)依舊處于十分高的位置，對于進(jìn)入城市工作的群體來說，不僅買房困難，連租房都遇到了很大的問題，只能選擇離公司很遠(yuǎn)的地段甚至郊區(qū)租房，上下班花費(fèi)幾個(gè)小時(shí)通勤時(shí)間，浪費(fèi)了巨大的時(shí)間成本，與此同時(shí)當(dāng)?shù)乩щy家庭買房問題也難以解決。 8,VX%CS#q
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對此，住建部部長提到了加快保障性住房的建設(shè)，也就是所謂的公租房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房等一系列保障性房源。這類住房的特點(diǎn)是地段好、租金低，并且部分房源租滿一定時(shí)間后能夠以低于市場的價(jià)格入手，不僅能夠解決青年人、新市民的住房困難問題，同時(shí)也給予了當(dāng)?shù)乩щy家庭基本的生活保障。同時(shí)也鼓勵(lì)私募、保險(xiǎn)、企業(yè)等社會資金參與購買開發(fā)商手里的商品房，然后以長租公寓的形式對外出租。 3P}^Wu
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第三，發(fā)揮老舊住房的重要價(jià)值。以前對于老舊住房，一般都會采取“拆遷”的方式來解決，但這種模式也導(dǎo)致種種問題，比如推動了三四線城市房價(jià)大漲，在棚改盛行時(shí)期，許多三四線城市短短幾年房價(jià)就上漲了一倍，一二線城市的二手房也成為了主要炒作目標(biāo)。與此同時(shí)，許多老年人搬到了新地方無法適應(yīng)新環(huán)境，許多還建的位置也十分偏遠(yuǎn)，周邊毫無配套設(shè)施生活十分不便。
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因此，對于老舊住房當(dāng)前主要以舊改的方式來處理，避免過度地“大拆大建”。對于老舊小區(qū)主要涉及基礎(chǔ)類、完善類、提升類三個(gè)方面的改造，比如市政配套基礎(chǔ)設(shè)施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修，小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯，改造或建設(shè)小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、衛(wèi)生服務(wù)站等公共衛(wèi)生設(shè)施等。 d x.,
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第四，堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策，大力支持剛性和改善型的住房需求，提振信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升，平穩(wěn)健康發(fā)展。一直以來，房地產(chǎn)被喻為經(jīng)濟(jì)支柱，與銀行、地方財(cái)政、居民財(cái)富息息相關(guān)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行40%以上，占地方綜合財(cái)力50%以上，占居民財(cái)富60%。也就是說，未來“穩(wěn)房地產(chǎn)”是發(fā)展的核心基調(diào)，需要注意的是，并非是繼續(xù)靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)，而是采取一系列措施讓其實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，避免房價(jià)泡沫破裂。 (B/od #
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